书题“梧岗主人编次，卧雪主人评阅”。共十六回。存世有本衙藏板本，辽宁省图书馆和中国社会科学院文学研究所资料室有藏。扉页有一横行“新镌鹦鹉赋”题于上方，下有三栏文字，右上栏刻“李卓吾刻”，中行题“醒世奇言”，左偏下行镌”本衙藏板”，书先有序言，序尾题“梧岗主人”识。次为全书总目。书的每回都有评语。刻版为半叶八行，每行十六字，估计刻于清朝初年。本书的行间常出现漏字，空字及小字，恐非为初刻，而扉页所题“李卓吾评”也应是书坊主的假造。
作者“梧岗主人”，真实姓名无考。但清道光年间的《梅兰佳话》的文字风格与本书相仿，人物的命名也多以草木。《梅兰佳话》的作者据书序所言为曹梧冈。不知两书作者是否有关。
书叙前朝浙江省嘉禾郡有一秀士，姓花名春，字金谷，年方十七岁，非常有才华，并善于作画。父母都已经去世，一人独继万贯家财。长期以来都抱着一个心愿，希望能罗致天下的美人而后快，然而其相貌极丑，也只有对镜自叹，故心中颇为抑郁。花春有一好友姓柳名莺，字仙乔，才学与他相伯仲，而貌比潘安。一次二人相见，各自述说自己的心愿。当柳莺听到花春的欲金屋藏天下之娇的心愿后，以“万恶淫为首”相劝，然花春已陷入自己的幻想太深，欲望难禁，故不以好友之言为然。他受狭邪观念的影响，为了实现自己的愿望，常常幻想自己能得遇一仙人，改变容貌。一天精严寺涵修和尚送给他一只白色鹦鹉，花春非常喜爱，观玩良久，倦倦而睡，做了一个梦。
梦中花春在桃花村遇见一道士，道士送他两粒药丸，一名醉心丹，另一名为补天丹，用于房事，并将之推入水中，遂改换了容貌，成一英俊秀士。花春心中大喜。当他回到家中，童仆竟已无法认识他。柳莺见他换成此种容颜，又以前语劝戒一番。但奈何花春仍执迷于心愿，并决心寻找十位美人以慰心意。故他作了十美图，打算遇到绝世佳人就赠送一幅，再另绘相会图一幅以自存。
不久，秋试到，花春与柳莺同赴省城杭州，住在红御史府中花园，遇到红府小姐红日葵，借婢女瑞芝通表相恋之意，而得与之幽会，私自定下终身。是科花春中元，柳莺第二，然后花春又独身赴京会试。夜里在船上又碰见临船美人，但相望而无法相识。到了杨州，住在逄氏店，与店主女儿凌霄媾合。又听说濮太守女儿紫荆美，天姿秀色，不禁心动，以银钱打动媒婆，扮成女伶人，混入太守府中，花言巧语，刻意趋接，遂与小姐成欢。一日船行至北方一地方，正遇一群人结社吟诗，花春入社，夺得魁首，是夜即宿主人水石泉家中，水石泉为地方恶霸，方抢得一女云素馨，欲以为妾，而素馨不从，故被留在水家与水石泉之妹共处，二女心仪花春的才貌，于是花春没费什么力气，就得与二女共欢，然事不机密，被水石泉得知，花春慌忙中只得跳窗逃走。窗临水，得送药的道人相助，正落入舟中。船行，花春颇感无聊，虽与诸女媾合，然都为私下偷情，乃吹箫以解怀。
前行，至一尼庵，庵中诸尼淫荡成性，故留宿花春，百般挑逗，而花春也正是个中之人，故干柴就火，打得火热，即成奸情。在香莲庵的悟凡、慧源二尼相助下，又与满员外的小姐满池娇及为未成亲的丈夫立志守节的窦察院女儿窦瑞香结识，花春再次使用他引诱女性的手段，于是又双双成奸。花春别了香莲庵后，继续北上，在淮安改成陆路赴京。在经过擎天岭时被强人巫镇海拿住。巫镇海看他长相秀美，又颇有才学，欲以妹巫梦樱嫁之，而巫梦樱见到花春之后，自己满心欢喜。花春自是乐得娇人，于是成亲。在山上遇到仙人传授他枪法，习得一身武艺。离开擎天岭，花春急急忙忙赶赴京师，但因路上多次耽搁，试期已过。
虽至京后，已过试期，但花春并不介意，每天都在京城游玩，闻山司马小姐山绛桃考诗择婿，就上门拜谒，结识司马山廷栋，与山小姐得成好合，而在山府中遇见在船上相逢而不相言的美人颜金英，巧成奸情。至此，花春已拥有十位美人，且每一位都许身成情，大遂已愿，十位美人的姓正合成“红颜逢濮水，云窦满巫山”之淫亵诗语。
通过山廷栋的关系，花春得中武状元，受极荣耀，因心中牵挂众美人，请假回家。绕过擎天岭，直奔香莲庵。但香莲庵已被官府以淫污之罪查抄，悟凡、慧源二尼下落不明，满池娇、窦瑞香也音讯无着。当花春回到水石泉园中时，已是残败凋零，不复昔日诗酒酣畅，美人娇情的面目。花春赌此残垣颓景，心中感伤，徘徊夜月之下，得遇云素馨、水青莲二女之阴魂。二女告知他在他走后，水石泉发作兽性，残杀她们，因之水氏全家被抄斩。水行，一日上岸，在香莲庵遇见逃出避难的悟凡，得知窦瑞香因与自己的奸情事发后自缢而死，而满池娇因早已被许订给汪氏，婚期逼近，久盼花春不至，媒婆告诉他，濮紫荆已经随父亲到广西去了，逄凌霄嫁给苏州富翁。至杭州，到红园，从婢女口中得知红日葵因与花春成奸后，有身孕，腹渐大而使事泄，被其父逼迫而自缢。他自己在杭州又险遭刺客暗杀。回到禾中家中，虽然荣耀而归，但诸美飘零，心中反更愁闷。柳莺来访，花春叙述自己遭遇十美的情形及她们各自的下场，柳莺指出他受“才子佳人”的影响，并告诫他不要再为羁束。
花春家居月余，契丹入侵，圣旨授花春为御敌先锋。花春即赶赴京师，再次经过擎天岭，只看见残垣断墙，山寨早已被朝廷派大军给剿平了。到了京师，山廷栋因患病不能出征，朝廷遂改任花春为兵马元帅。在塞外战场，花春在与契丹的交接过程中，与契丹公主玉蓉相识，并为其所心仪，双方结亲，契丹投降罢战，花春大获全胜，凯旋回师。至京城，山廷栋已死，山绛桃扶灵回苏州，颜金英也已经死了。花春更是伤感，闷闷出京。到苏州，巧遇山绛桃的乳娘，其时她已沦为乞丐，她告诉花春，山绛桃在父母过世后，淫乱失节，日夜与家中童仆欢淫恣肆。花春计诱山绛桃至舟上，将她抛入水中而杀之。回到家中后，与玉蓉成亲。但回想起过去所遇的十个美人皆香消玉殒，无一幸存，深恨苍天薄幸，拿出与十美交欢后依次画成的《十美图》欣赏一遍，感慨而于图后题诗记事。想起柳莺曾以“万恶淫为首”相劝，心中颇为不服，故决心再与苍天较量一番。因玉蓉在自己的身边，恐怕她阻止自己寻美之举，而不便行事，竟然用毒酒将她残害，心想妻妾全无，一无牵挂，下定决心要淫遍天下妇女以向苍天挑战。
拿定主意后，即修书一封，申言愿辞去官爵出家修行。朝廷准其所奏，赐其为西河昭庆寺主持方丈。花春就将万贯家资分为三份。一份给予族兄花晴园，一份分施于贫苦的人，一份留给自己。带着小童于昭庆寺落发，法号拗苍，意谓与苍天相抵拗。他在寺内空旷之地建造花园，园中亭台楼榭，曲径通幽，取花园之名为“迷园”，效法当年隋炀帝的作为。他采取种种方法，广罗美女寻欢作乐。虽然已点为御史的柳莺再次相劝，苦口婆心，奈何他执迷不悟，且深入欢淫，故不见效果。后来机关败露，为官府捉拿处死。
花春的阴魂在阎王殿前，遭到水青莲、云素馨、满池娇、红日葵、窦瑞香、颜金英、濮紫荆诸女的咒骂，因其世间的淫乱而遭致无数严厉的刑罚，阎王告知他生时的遭遇都因他前世淫人妻妾，念他在世时尚有善念，略有善举，令他到阳间转为女胎，投生于堂兄晴园家中，取名为艳娇。艳娇两岁时，生母杨氏过世，继母槐氏凶暴残恶，屡屡凌辱她，苦不堪言。后家中遭火灾，财产几乎付之一炬，兄长及父亲相继为继母害死和气死。槐氏并和奸夫合伙将艳娇卖与武林县江家为婢，改名艳艳，而汪家主母更是河东狮子，比槐氏的妒悍更甚。一日艳艳在花园摘花，被园童奸污，因此花送到主母处已经迟了，从而被毒打。后来她又被主人强奸，事泄后又遭毒打并被卖给鲁地的商人为妾。商人带她从太湖回鲁时，遭遇大风，艳娇因船翻落水，后被一渔婆救起，渔婆在她寻落身之处时告知她附近有宝花庵。艳娇确有厌世之念，故到宝花庵带发修行。然宝花庵实淫窟，众尼经常与附近的光棍及过往客旅淫媾，所谓近墨者黑，落入此地的艳娇也未能免，但她放荡不久后又被官府捉拿，官卖与苏州冷公子为妾。然大妻不能相容，只好独身居于别墅，整日与影为伴，对花流泪。
一日冷公子在别墅与艳娇同宿，大娘闻讯赶来，把正在男欢女爱中的艳娇赤身裸体的置于冰天雪地，后来把她嫁给极度贫穷的苏秀。但过惯富贵生活的艳娇无法忍受这样家徒四壁的穷困，因此与开珠宝店的风集梧多次眉来眼去之后而生私情，竟能与之乘船私奔，船家见风集梧和艳娇的鲜衣亮服，估计他们肯定带有不少财宝，故生歹心，而砍死风集梧，并把艳娇送给僧人。僧人生性淫荡，艳娇在此受尽凌辱。后来寺庙发生火灾，艳娇虽逃出虎穴，又被淫棍卖入狼窝——妓院。在此妓院中，艳娇因容貌艳丽，且善于各种床上功夫，所以声名大振，与经常去院中的石公子相交，石公子与其他嫖客很不相同，颇为尊重艳娇，两人的交谊深厚。一日石公子出示诗一首，艳娇看过后方明白自己此生的遭遇都是前生的罪孽的报应，果然因果不爽。后来她被扬州府陶太爷买去送给柳大人为妾。而柳大人正是柳莺。艳娇对柳莺说自己是花春转世，并诉说自己为偿报前世的淫乱而遭遇的无数侮辱，悔恨自己当初不听柳莺的劝告。一时百感交激，号啕大哭。
忽听“花贵人快须抬头”。猛然惊醒，方明白是鹦鹉呼唤，自己只是做了一个黄梁之梦。鹦鹉叫了声“风流才子乐乎？”后就破笼振翅而去。花容通过忆起梦中之事，知道凡事都有因果，淫人者也必将被人淫，自己此世的一切都是命中注定，故安于陋颜，把所有风流之梦都抛舍了。后来花春与柳莺一同登第，并结成亲家。
《空空幻》借梦中遭遇而警醒世人，实与中国传统的小说和戏曲中常用的手法相似，在此类作品中的人物对功名或对女色抱有强烈的欲望，执迷不悟，而偶然的机缘，得到一仙人指点或被赐与一物，借此而在梦中实现自己的意愿，但成功经常与失望相伴随，得到的同时也就意谓着有丧失在其旁边隐藏，而他们为达到目的采取的行动也多为不轨，从而不在当世就在来世遭报。梦中醒来方领悟人生的真谛。
不同于传统的男主人公在登第后与红粉佳人欢聚一堂，共享荣华与齐天之福，《空空幻》是在劝戒风月之事皆为空幻且色为刮骨之刀，所以脱去才子佳人小说的陈套而以佳人凋丧流离，主人公又在来世遭经淫辱的结构，确有独特之处。尽管花春在有了新的佳色之后没有象一般才子般忘记旧的美人，在得官后立即回程寻找各位红粉，但本书依然以偷情和淫合为主要的描写对象，且在文中有大量的调情和淫秽描写，而在书中更有所谓的一男几女共眠一张大床共尽荒淫之快，且不时轮换奸媾的方法实令人瞠目。
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