转自 铁锤微观
“没有最差，只有更差，今年甚至比去年还差。”
这就是目前房地产的基本情况。
先看两组数据：1、1-8月份，全国房地产开发投资同比下降8.8%，且转眼已是6连降。1-8月份，全国商品房销售额同比下降3.2%；
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2、根据中指研究院的数据，今年前9个月，百强房企销售额同比下降10.3%。这两天看新闻，发现有些媒体针对9月份的销售情况讨巧地用了“单月指标边际改善”的修饰，不得不说，为了营造向好的趋势有些人真的是煞费苦心了。
但真相是，即便是刚刚过去的9月份，百强房企业绩同比下降的企业数量仍然超过7成，累计业绩同比下降的企业也达到了6成。特别是出险房企的销售额同比大幅下滑，资金周转压力成倍增加。
目前除了北上深等少数头部城市买房还有限制之外，全国已经畅通无阻了。亚运会后杭州也火急火燎大幅放松限购，四个主城区外一律不限购。至于为什么不全部放开，我猜测单纯是为了营造气氛，因为全放开就显得不值钱了。
杭州此举，信号再明确不过，市场颓势明显，主管部门是真急了，因为再晚就赶不上抢人抢钱的末班车了。参照此前广州、武汉、天津等城市的前车之鉴，个人觉得杭州的翘尾行情很难出现，倒是接下来二手房挂牌量激增的剧情大概率会如期上演。
正如不少人调侃的那样，现在的利好统统属于二手房业主，因为每一次的出手施救，都让站岗多年的老业主看到了解套的希望。时至今日，多数人已经心照不宣的觉得，利好的出现其实是卖房离场的重要时机。
一位杭州网友的留言太真实了：欢迎大家来杭州买房，我奥体的房子急着脱手。
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另外，下半年一二线城市这波无底线松绑操作，对三四线城市更是雪上加霜——三季度房子、土地卖不掉的情况变本加厉。原因也不难理解，一二线城市扎堆放开限购，争相抢人抢钱，对低能级城市的虹吸效应肉眼可见。
这对深耕三四线城市的房企的影响是巨大的，以碧桂园为例，叠加暴雷的负面影响，碧桂园销售额下滑非常明显，今年1-9月，权益销售额约1550亿，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中9月单月销售额仅61.7亿，连续6个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。
房企立足的根本就是卖房和融资，如今两条腿尽失，不知道还会有多少久负盛名的房企继续倒下。
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房地产大势已去，无数昔日的地产枭雄也正在纷纷退场离去。
10月16日，金地董事长凌克，以身体原因为由辞职。17日开盘后，金地股债双杀，盘中触及跌停，股价创近5年新低。
从王健林、许家印、孙宏斌、黄其森，到杨国强、胡葆森、吴亚军，在看惯了一个又一个巨无霸房企塌房后，不禁让人感叹，房地产已经彻底变天了，所谓的“大而不能倒”，也不过是有些人的一厢情愿罢了。
世事无常，风水轮流转，这些日渐从房地产神坛跌落的大佬们，再一次向世人证明了一个最朴素的道理：这些浓眉大眼的房地产商们犯的最大的错误就是错把时代红利当成自己的实力。
在过去几十年里，中国房地产行业凭借城市化进程的加速和人口红利等因素的推动，蓬勃发展并获得了巨大利润。然而很多地产商在风光之中过于自信，将产业红利视为个人能力，逐渐飘起来了，这致使他们的很多决定都是严重错误的，结果是一大批房企把靠运气赚的钱，最后凭本事造光了。
当然了，早已赚得盆满钵盈的地产商们不需要我们可怜，企业的暴雷、项目的烂尾，从来就不影响他们自己吃得脑满肠肥，为子孙后代留下了吃不尽用不完的财富。相反他们转身离去的那一刻，不知道有多少债务要留给后人。
吐槽归吐槽，太阳还要照常升起，日子还要过下去。房地产再萎靡不振，也摆脱不了它是“经济支柱产业”的地位。
所以铁锤还是那句话，对房地产的拯救，远没有结束。尤其是当前时期在供需两端制约之下，房企销售去化及回款面临较大压力的背景下，提升卖房、卖地收益，维持地方的财政支出，仍然是房地产行业面临的重大课题。
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土地招拍挂模式下，房子和土地是直接挂钩的，房子不好卖，自然要在卖地上下功夫。
铁锤注意到，昨天（10.17)市场消息称，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
另外，据悉截至目前全国已有厦门、济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等多个热点城市已落实取消地价上限，重回土地“价高者得”时代。同时各地原有的竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等土拍政策也会退出市场。
这里要解释一下目前全国的土拍形势。
根据民生证券谭逸鸣团队的数据，今年前三季度，全国土地出让金同比下滑20%。全国仅5个省市实现正增长，分别是天津（122%）、宁夏（79%）、江苏（10%）、北京（3%）、浙江（1%）。
从重点城市表现看，前三季度仅有京、沪、杭三城土拍成交金额超过千亿，较往年相对偏少。
从前三季度土地出让金同比降幅看，青海、甘肃、新疆等地降幅超过50%；福建、山东、湖北、安徽、湖南、重庆、陕西、内蒙古、贵州降幅超过40%；吉林降幅超过30%，河南、辽宁、山西降幅超过20%。
一提到土地拍卖，很多人印象中，这两年拿地的企业以国央企为主，确实如此！2022年前三季度国有企业拿地占比75%，今年这一数字上升到了94%。
上述的数据基本能说明情况了，土地是真的不好卖了，而且民营房企全面退潮，全国绝大多数土地都是国企、城投在接盘。所以，市场火热时期留下的土拍规则，在市场低谷期，尤其是很多城市甚至扎堆出现了流拍现象，此时适时调整土拍规则，就非常有必要了。
另外有一个事实必须明确，全国目前只有极少数城市的核心区优质地块，才会触及价格上限。换句话说，对于绝大多数城市而言，取不取消地价上限，其实影响并不大。
说穿了，这次把土地价格上限取消，就是希望大城市核心地块能卖出高价，最好是再出几个地王，目的是把市场信心全面带动起来。
有一说一，这些地块后期建成的商品房，都是转为有钱人打造，所以基本上和普通老百姓关系不大。如此看来，取消地价上限的政策，本质上还是瞄准了有钱人的钱包，普通刚需接盘能力有限，到了有钱人站出来为国分忧的时候了。
至于取消远郊容积率1.0的限制，说白了也是冲着有钱人去的——政策制度之初是为了限制远郊别墅市场的野蛮发展，现在取消了，明摆着是鼓励各大城市开发远郊别墅项目。
我的看法，之前“限墅令”出台时，市场还炒过别墅稀缺的概念，现在重新放开，等于允许大规模新建，原有的存量就不稀罕了，价格层面可能就无法保障了。
有人担心，取消地价上限，土地价高者得，会缩小房价地价差，导致开发商的利润被压缩，会影响后续产品的品质。个人觉得这种担心是多余的，取消地价上限，本身就是为了提振房地产市场，烘托土地市场气氛，不可能让开发商没得赚，换句话说，新房限价也会紧随其后取消。
也有人说，地价上限取消了，开发商抢地盛况将再现，地价上涨将进一步抬升房价。这样想也是大错特错，前面提到了，现在全国的土地市场都很拉胯，核心原因是房企没钱拿地，以及新房销售不景气，没有回血。追根溯源是经济增速放缓、老百姓收入增速严重下滑，没钱再加上对未来充满不确定性，大家都在拼命存钱。
所以想彻底改变房地产的“低购买欲望”现状，根子上是要造富于民。
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取消地价上限，只会推升头部城市的核心优质区域的房价，真正影响的是全国一小撮有钱人。
话说回来，现在的有钱人哪个手里没几套大城市的好房子，考虑到现在整体经济与地产行业的状况，我不觉得有钱人会乖乖出手接盘。
我看到有人将此事联想到高端住宅，比如别墅、洋房等对高层住宅的生存空间挤压。这纯粹是想多了，而且想得太美好了。我们是一个各类需求人群能力参差不齐的社会，都知道大城市的别墅、洋房住着舒服，但现实中有多少人买得起？“高层住宅未来会成为贫民窟”，这种说法本身就是伪概念——你要先有房，才能考虑住得好不好。
最后我想说，目前针对新房市场和土地市场的政策调整，有一个算一个，都是以结果为导向。市场下行周期，房子、土地卖不掉了，才想到参照原来的经验去放开限购、取消限贷、取消限价，这些做法无异于隔靴挠痒。直到今天，庙堂之上的老爷们从来都没有真正思考过老百姓为什么不买房了。
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