转自 铁锤微观
数据越来越不好看了。10月份，百强房企单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。重点50城二手房成交量三连降，其中南京、广州、成都等城市，并未出现市场预期的“新政拉升成交量”的景象。
特别是首都北京，10月份二手房网签量环比下降25.3%，同比下降5%。这意味着，我之前的话一语成谶了——新政对北京成交量的拉动果然没有超过2个月。
信号再明确不过，“取消限购”、“认房不认贷”等一系列所谓的重磅利好政策，对市场的提振作用远低于预期，且政策效应正在边际递减。
各城市若不迅速作出改变，市场恐将再一次陷入低潮，不少城市可能又会跌成故事。这样的剧情今年已经数次上演了，没什么稀奇。
另外，从二手房的挂牌量、成交量严重不成比例来看，现在买卖双方更是在深度互搏，买的远没有卖的多。仿佛相亲市场上谈婚论嫁的男女：一个觉得给的太多，一个觉得要的还不够。
说穿了，民众对于房价下跌的预期是超乎想象的。
为什么会这样？我的看法依然没变，重建大家对楼市的信心太难了。
原因是多方面的，一则三道红线封堵了房企的融资路径，叠加商品房销售大幅缩水，回款遇阻债务承压，房企噼里啪啦暴雷，停工、烂尾楼盘不计其数，耗尽了大家买房投资的最后一点热情；
二则专家学者严重低估了过去几年居民部门的收入增速下滑，尤其是占比过高的中低收入人群，根本不存在所谓的“积累了超额储蓄”。事实情况是，受民企投资意愿不强、产能消化不良、降薪裁员等影响，绝大多数中低收入家庭的储蓄不增反降，而内需很大程度是要靠他们来拉动的。
三则放了那么多水，并未实现富民效应，相反大多数财富流进少数人口袋。这两年地产、股市没涨，连带影响了就业和消费，妥妥的陷入恶性循环。特别是房地产行业的下滑，累及上下游数十个行业，影响巨大。
最后一个原因是关于未来预期的，经济增速在下降，大家对未来更谨慎了，更不敢花钱了，信心的修复说来容易，真正实现却难于上青天。
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说穿了大家都非常清楚，狂飙时代结束了，慢增长时代降临，资产升值由之前的常态，变成了小概率事件。再加上买房亏本的故事一再发生，所以对于多数人来说，捂紧钱包力求稳定便成了最要紧的事。
今年居民部门存款大幅飙升，就是最好的例子，且目前的情况是，不单单中低收入者在加大储蓄，有钱人也不敢消费了。
房地产之于地方财政、消费需求、经济发展等，暂时是无可替代的，这不以任何人的意志为转移。所以不管市场如何乱作一团麻，上下都会勠力同心施救。换句话说，各种利益主体还是会出来搞事情。
对普通人来讲，“救市”是非常抽象的，大家更直观的感受是房子还有没有人买，房价怎么走，市场会发生哪些变化？
所以今天，我带着这几个问题，聊一聊最近市场的动态，以及大家最关心的金融会议召开对房地产的信号意义？
近期的房地产市场可谓波谲云诡，变幻莫测，总体上来说有三个变化影响较大：
土地市场的变化是最直观的，因为这很好地说明了一点，长江黄河不会倒流，但房地产这个夜壶可以反复使用。
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土地不好卖，地方财政吃紧，今年的卖地收入在去年下跌20%的基础上又下跌了20%，按照正常理解，应该是地方让利，降低地价促成交易。但上面却反其道而行，自然资源部建议取消地价上限与远郊容积率1.0限制，剑指核心板块地价上涨，鼓励地方多多开发高总价别墅，意在让有钱人多掏钱撑场子。
而合肥正是这轮土地拍卖价高者得的首位践行者。11月2日，合肥出让5宗土地，不设上限，价高者得，其中一块地溢价率高达44.89%，改写了单价地王记录。
我注意到，最近几天媒体在疯狂炒作合肥土拍的重大突破变化，不少人将之带入全国市场，甚至预言新一轮地市风暴的降临。
在此必须强调几个客观事实，一是合肥这轮土拍拿出的均是好地段的稀缺地块，说穿了这些地无论放在任何时候都不愁卖；二是参与竞拍的房企以国央企为主，不见中小民营房企的身影；三是对参与竞拍房企提出五大要求，其实就是主动筛选掉了能力不强的房企，让有能力的在一起竞争。
一句话，做局的嫌疑很大。这是典型的人为制造地市繁荣的案例。
在跌跌不休的当下，这种做法或许能起到积极信息传播的示范作用，但真作用到市场却不见得百试百灵，因为土地有优劣之分、国央企、地方城投公司的接盘能力也捉襟见肘了。问题的核心还是销售，交易量上不去，房子卖不掉，回款跟不上，房企的债务危机就无法真正解除，民众的买房热情就回不来。
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最近风声鹤唳的万科，就是典型的案例。万科的基本面没有问题，公司现金流也可以覆盖短期负债2.2倍，但资本市场还是带有情绪地做空万科了。细究起来，做空万科的确有境外恶势力“无脑黑”的因素，但在我看来，最关键的还是要看市场——市场的好坏，关系到房企的销售回款，房企的销售回款关系到房企的生死存亡。
我说这话，并不是信口胡说，因为过去的历史告诉我们，没有一家房地产公司，可以完全躲避债务的影响。已暴雷的恒大、融创、碧桂园等，哪一个不是起初债务不高，但随着销售疲软，债务和现金流指数级背离，最后问题彻底暴露的？
唯一不同的是，现在影响开始扩大至混合制房企，甚至是国资背景企业了。
继放开地价“限涨”之后，不少城市又放开房价“限跌”了，成都、绍兴、宿迁等地发文“鼓励房企合理定价”。尤其是四川宜宾，地方住建局示意本地房企“在政府补贴的基础上，另行给予让利优惠”。
不少人应该还记得，国庆假期惠州房企因降价卖房被叫停过。为何短短一个月，事情发生了一百八十度大转弯？皆因为地方认清了一个现实：房价该降的时候是托不住的。即便能用行政手段托住房价，往往会伴随着一批嗷嗷待哺的房企，可能因失血过多而休克。
放开让房价下跌，显然是被逼得没办法了，但只可惜已经错过了最佳时期。台下的观众走得差不多了，台上的演员才想起来展示招牌动作，演给谁看呢？
周易有云，穷则变，变则通，通则久。世间万物皆如此，房地产也不例外，发展到了极点，自然要谋求改革变化，以适应新的发展形势。
不久前国家提出了“让商品住房回归商品属性”、“加大保障性住房建设和供给”，旨在让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，本质上就是宏观层面的统筹谋变。
只是这一次，恐怕也难逃“设想美好，执行艰难”的魔咒。我这么说并不是否定改革的方向，而是以客观事实讨论政策的可执行性。
大力发展保障房，可以回购商品房，或划拨土地的形式新建保障房，然后以远低于商品房的价格销售，并禁止上市交易，这的确能有效化解开发商和地方手中积压的商品房，达到去库存的目的。结合放开“地价上限”的政策，我们很容易就能设想好后期土拍市场火热，地王频出，商品房再次热销的剧情。
但问题的核心在于，彻底失去了商业价值的保障房，真的有人愿意买吗？还有就是，如果地方在保障房建设和销售中仅仅是“保本微利”，他们又有多大的动力去做这件事呢？
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基于上述分析，我认为当前宏观层面对房地产的定位仍然是：托而不举，先救活再说。
托是客观存在的，放开地价上限、允许开发商降价卖房、住房双轨制等，其本意都是促进交易，消化商品房库存，保住地方财政。
之所以这么做，底层逻辑有两个，一是地方债务的底部信用资产全部押宝在土地财政之上，二是房地产是国民经济的支柱产业，保地方财政，就是保企业利润，保就业大局，保基础民生工程不崩塌。
事实上，对应到前几天召开的“金融大会”，这一结论也是完全成立的。
这次会议，宏观上来说，就是要长效机制解决金融领域处于弱国的不利状态，即一开始就亮明的目标：金融强国。
有人可能要问，这和房地产有什么关系？关系大了去了。放眼全球，金融的本质都是服务于实体经济和科技创新，但你敢信2017年房地产发展最迅猛时期，我国的房地产贷款最高占到各类贷款的50%吗？
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不过值得庆幸的是，经过三年多的不懈努力，今年二季度已经降至1.6%了。基于此来看，接下来对房地产的融资输血力度会加大。
不要觉得这一次房地产有救了，房价又要上涨了。国家层面更多考虑的是把房地产救活，而不是重蹈2017年的覆辙。
何以见得？会议对房地产的重磅定调说明了一切：要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱。
这段晦涩难懂的话，我们在很多场合都不同程度听过，放在这里分量更是不言而喻。以我的理解，有两层意思：
一是要加大对房企的融资支持，特别提到“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，但也提到了房地产“主体监管”和“资金监管”。
很显然意在保交楼稳民生，说穿了是我们承受不起更多房企出现债务违约了。尤其是恒大许家印事件后，宏观层面早就发出了警告：做空国家、坑害百姓的人，必然会得到法律的严惩。
二是房地产是经济的压舱石，因为它关联着上下游数十个行业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。但现阶段防范化解房地产风险更重要。潜台词是，优先保住优质房企，只有活下来了，后面才能出重拳整治。
但我们也要明白一个朴素的道理：无论是救房企，还是救楼市，都是无形之手在救自己的钱袋子。
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