转自微信公众号 铁锤微观
今天聊聊近期楼市的喧闹与最新的神操作救市。
最近有不少朋友给我发信息说，楼市开始触底反弹了。依据是上海、杭州、成都等地的新楼盘，出现了久违的红盘热销，仿佛又回到了2016年那个楼市狂飙猛涨的年代。
比如杭州楼市迎来了新一轮热潮，这几天媒体报道最多的新闻就是，3月份杭州4大红盘总共3000多套新房，吸引了超过1.5万的购房者激烈争夺。
再比如上海均价4000万的“楼王”，几乎一天售罄，单盘单日销售额接近200个亿。对照今年前3个月的房企销售额排行榜，可以排到第11名，一个楼盘干翻了90%的百强房企。
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此外，今年首场土拍，苏州、厦门、宁波等多个城市又诞生了“新地王”：苏州园区双湖地块，6.5万的楼面价，创下江苏土拍新纪录；厦门岛内核心地块，楼面价飙升至6.27万，溢价率高达41%。
这一个个鲜活的案例，都正在被各大媒体争相报道，用以佐证楼市回暖了。
连经济学者马光远都说，“上海4000万的豪宅像抢白菜一样被抢，成都好几个开盘的高档开盘就光，这些人都是傻子吗？”
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老马的意思很明确：有钱人都在抢着买房，只有没钱的人还在等降价，不知道谁是真傻。
今天铁锤也有话要说。事先声明，我并不是来唱反调的，只是实事求是聊聊前3个月房地产的真实表现，拨开云雾见天日，让看我文章的读者对市场有相对客观的了解，而不是被网上的信息裹挟。
首先，上海、杭州等热点城市的部分新楼盘大卖，属实不假。但因此就说楼市开始触底反弹了，我觉得过于牵强。
真实情况是，这几个城市的特定楼盘热销，是正常现象，因为这些楼盘无一例外都价格倒挂严重。比如上海的这个“楼王”，平均销售单价17.2万/平，但周边二手房价格普遍在25万/平左右，二手房、新房价格差7万+，典型的买到即赚到，一套房子最低也有1000万的套利空间，自然会成为有钱人挤破头争抢的对象。
杭州的高认购率楼盘情况也一样，价格倒挂普遍在1-1.5万/平，都是有利可图的项目，不光有钱人虎视眈眈，很多只有一套房的刚需，也在谋划卖掉旧房子“打新”。
另外，值得一提的是，杭州也未能逃脱“一松绑限购二手房挂牌量就激增”的魔咒——“杭5条”（3.14）发布5天后，二手房挂牌量增加了约1.5万套，一周后，二手房挂牌量增加了约2万套，总量达到15.7万套。
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当然了，二手房挂牌量的激增也伴随着成交量的上扬，不过却是“以价换量”的结果。
根据爱家房产研究的数据显示，近期二手挂牌房源月平均降幅大约在5.4%-5.8%左右，且降价房源是涨价房源的11倍之多，降价的房源高达92.37%。
有人可能注意到了，我们前面聊到的这些代表市场火爆的案例，其实都和普通刚需购房者无关，总价动辄上千万的房子，不是谁都能消费得起的。
其次，我特意去查看了被媒体不断放大报道的苏州、厦门、宁波这三个“地王”的情况，发现事有蹊跷：这三块地之所以能卖高价，一是因为它们是核心区域的核心地块，很明显各地是把压箱底的好地拿出来拍卖了，自然会吸引一众房企争抢。二是土拍取消了限高政策，地方有意给房企释放利润空间，拉高地价，核心目的还是托底市场。
这一招还是非常管用的，一季度300城卖地收入2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%。说穿了就是，现在的土地市场，完全靠一二线城市的优质地块在撑场面，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动了300城出让金及楼面均价结构性上升。
另外，信息茧房之外的信息是，重庆、南京、佛山、绍兴等地首轮土拍遇冷，大多数土地要么流拍，要么底价成交。
总结就是，一季度土拍分化愈加明显，重点城市的优质地块争夺激烈，其它城市则黯淡无光。很多人所谓的地市回暖，其实就是头部效应的结果，究其根本是地方财政吃紧，一二线城市不得不拿出压箱底的地块，出让揽金。
一二线城市出让的地块中国企央企和城投拿地的比例，我就不说了，大家有兴趣可以查查这方面的数据，肯定有意想不到的收获。
再者，一季度和3月份的楼市各项数据陆续出炉了，透过这些数据，我们还是能对当前的市场有准确的认识的。
看环比势头确实不错，一季度重点城市的新房、二手房成交量都显著拉升，这其实是去年四季度的低基数衬托的。3月份百强房企销售额同比下降49%，近乎腰斩。
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同比来看，数据则比较拉胯，只恢复到了去年同期的8成，3月份北京卖了1.43万套，低于1.5万套的荣枯线，上海卖了1.93万套，也低于去年同期的2.4万套。（这和我之前的文章说的结果基本一致：房子又卖疯了？我劝你别跟风）
值得一提的是，即便是3月份最热门的两个城市北京和上海，议价空间也普遍在10%-20%，部分房源甚至可以达到30%。这表明，在当前市场环境下，买卖双方仍有一定谈判空间。
另外，3月百城二手房价格延续跌势，已经12连跌，3月份二手房价格下跌的城市有98个，上涨的城市有2个（三亚、赣州）。
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这说明3月份二手房成交量的攀升，实际上都是以价换量的结果，这就是当下市场的真实情况，房东在抢跑，在趁机套现离场。
有人问我，为什么分析数据时，以二手房为主，新房很少提？原因很简单，新房可操作空间很大，因为有限价政策的存在，很多楼盘可以“高低配”，拉高均价很简单。更重要的原因是，新房市场关联着土地市场，和地方的钱袋子直接挂钩，稳住新房一般有两个最直接的好处，一是有利于卖地，二是稳住抵押在银行的大批土地的价值，以免金融机构爆仓。
综上，我想说的是，在几乎所有城市撕下遮羞布后，楼市的确开始出现特殊变动了，但也仅限于少数城市的核心楼盘，这些楼盘热销的前置条件是“有利可图”。这也侧面说明，现在这个市场并不缺资金，缺的是有价格倒挂的好项目。
以上就是近期重点城市红盘热销、地王齐出的真实基本面，了解这些很重要，知根知底才不会被舆论裹挟。
有人说，我也买不起几千万的豪宅，谈不上被裹挟。不是这样的，现在的策略是扶持个例，以点带面，市场热度起来，大家才敢买房投资，买不起几千万的豪宅，焦躁不安的资金一定会去买匹配价格的房子，这也是一种裹挟入场。
又闯出一条新路！
现在的市场并非没有购房需求，堵点在于想改善的卖不掉老房子，因为没有那么多的接盘侠。这也是为什么过去一年多，全国各地争相放开限购、降低购房门槛、降低利率，几乎所有城市都裸奔了，救市还是不理想的根本原因——需求卡在了换房这一步。
需求的来源，一般有三个，居民、企业和政府，当居民端和企业端都无法发力的时候，政府大手就会出手。2015年的棚改2.0就是最好的例子，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
今天我们又来到了和2015年相同的处境，库存大量积压、购房需求不足、房价预期偏弱，这一次当然不能照搬棚改2.0，而是又闯出了另一条新路——国家队下场收购二手房，打通置换需求。
从昨天（4.1）开始，大家讨论最多的就是郑州国资入场收购二手房，今年要完成1万套。
根据4.1公布的《工作方案》，郑州的“卖旧买新”工作将按两种方式进行：一是政府指定公司（郑州城市发展集团，100%国资持股）下场收购二手住房，促成群众“卖旧买新”；二是政府政策鼓励群众，通过市场交易实现“卖旧买新”，各有5000套任务指标。
如我前面所说，这算是对症下药了。但问题是钱从哪来？根本难不倒他们，这需要关联另一条新闻来看，2023年央行设立了“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，郑州就是8个试点城市之一。这笔钱可以从开发商手里回购商品房，也可以从个人手里回购二手房。
也就是说，国资收购二手房后，这些房源将用作保障性租赁住房，国资企业将享受到贷款支持计划的低息优惠，追根溯源，钱其实是央行通过PSL发放的，和棚改2.0有异曲同工之妙。
虽然细则没公布，但是具体操作起来，一定是鼓励大家卖刚需房，然后购买市面上的改善房，而且是购买指定项目，并辅以价格优惠和契税补贴等。
从这些前置条件可以看出，郑州此番的真实目的，并不是要吃掉市面上大量的二手房库存，为卖房者托底、解套，而是刺激改善型住房消费，盘活市场，帮助开发商去库存。
当然了，进一步延伸，更重要的目的，一是为了保地方的土地财政，二是盘活国资资产，这两年上市的楼盘超过半数都是国央企和地方城投拿的地，大量的房子积压在国资手中，很多事情都不好办。
有人说，这是没办法才出此下策，我觉得不是，我一直都认为政策工具箱里的工具很多，只是时机未到罢了。
事实上，郑州不是第一个吃螃蟹的，据不完全统计，去年至今，全国已经有淄博、济南、济宁、南京、宁波、宣城、徐州等十余城开启“以旧换新”活动。
比如在宣城，以旧换新同样通过收购完成，收购价是评估价的八八折，购新房补贴5万元现金。
影响有多大？会对房地产的回暖起到推波助澜的作用吗？
理论上来说确实如此，但初期的规模还不至于改变整个市场的行情。有人计算过了，郑州今年即便能完成1万套二手房的收购，撬动的资金量也只有100亿，相对于郑州每年2000亿的成交体量，微不足道。
当然了，这个口子一旦开了，后续的影响不可小觑，尤其是全国跟风效仿，一定会这么干，作用力是惊人的。虽然不及当年的棚改2.0，但至少会加速当前的市场快速探底，更有助于房企快速去库存，让我们拭目以待吧。全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞吧。
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